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１．不動産売買の参考資料 （本鑑定）
不動産売買において、
利害関係のない第三者の意見として、不動産鑑定評価が役立ちます。
不動産は経済価値の把握が難しく、また、その総額も大きく、
取引は慎重にならざるを得ません。
その不動産の適正な価格が検証できるならば、大きな判断材料となるでしょう。
○不動産を買う場合
売り主の売り希望価格を検証したい
買い希望価格の適正な水準を知りたい
無暗に買い進むのは危険 ・・・etc
○不動産を売る場合
不動産業者の無料査定を検証したい（セカンドオピニオン）、
売り希望価格の適正な水準を知りたい
安易に売り急ぐのは危険 ・・・etc
利害関係のない客観的第三者、かつ、不動産の経済価値の専門家の意見として、
是非、弊社の本鑑定をご活用ください。
また、調査報告書のご活用も検討できます。
-
２．不動産売買の参考資料（調査報告書）
不動産売買の参考資料について、本鑑定までは必要なく、
御依頼者様の事情により、調査報告書が適する場合があります。
例えば、
保有資産の売買のための時価の検討、競売物件の市場価値の検討など、
売買の意思決定を行う前段階であり、まず、検討のための内部資料を要する場合
上記の場合、本鑑定をご依頼いただくことが最も適しているものの、予算制約・時間制約から、難しい場合が考えられます。
その場合、調査報告書にてのご依頼が適しております。
利害関係のない客観的第三者、かつ、不動産の経済価値の専門家の意見として、
是非、弊社の本鑑定、調査報告書をご活用ください。
-
３．不動産売買の参考資料（本鑑定 企業向け）
不動産売買に際して適正な価格を事前に把握することは、納得感のある不動産取引の締結のため、予期せぬ税負担の回避のため、
とても重要です。
不動産は経済価値の把握が難しいうえ、総額も大きく、
その取引においては慎重にならざるを得ません。
自社利用物件として十分な効用があるかの検討
事業・投資の際の採算性の検討 …etc
客観的第三者かつ専門家の検証を踏まえ、納得できる価格を判断しましょう。
また、
関連会社間や継続した取引関係にある企業間で、不動産売買を行う場合に取引価格が時価に比べ著しく低いと判断された場合、時価と取引価格の差額に 贈与税 が課されることがあります。（低額譲渡の問題）
→相続税法第7条
著しく低い価額の対価て財産の譲渡を受けた場合においては当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与により取得したものとみなす。
適正な不動産取引のため、予期せぬ費用負担等のリスク回避のため、是非、弊社の本鑑定、調査報告書をご活用ください。また、調査報告書のご活用も検討できます。
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４．不動産売買の参考資料（調査報告書 企業向け）
不動産売買の参考資料について、本鑑定までは必要なく、御依頼者様の事情によっては、調査報告書が適する場合があります。
例えば、
保有資産の売買のための時価の検討、競売物件の市場価値の検討など、企業内部で検討するための内部資料を要する場合
評価対象の詳細な資料がないものの、時価を調査したい場合
評価対象の詳細な資料がないものの、時価を調査したい場合（再開発事業の一環として、他者の共同住宅、テナントビルの時価を把握する必要がある場合等）
上記のような場合、本鑑定までは必要ない又は本鑑定でのご依頼ができない場合がございます。
その際でも、可能な限り適正な価格を査定することが可能な方法として、調査報告書が適していると考えられます。
適正な不動産取引のため、予期せぬ費用負担等のリスク回避のため、是非、弊社の本鑑定、調査報告書をご活用ください。
-
５．不動産売買の参考資料（本鑑定 官公庁向け）
公的機関に係る以下のような不動産取引においては、適正な市場価値の証明に不動産鑑定士による不動産鑑定評価書をご活用頂けます。
以下のような依頼を受注しております。
- 公共用地の売却、購入に際する鑑定評価
- 物納財産売却に際する鑑定評価
- 都市計画法、土地収用法等に基づく鑑定評価
- 国有財産法に基づく国有財産売却の際の鑑定評価
- 税務署の公売に関する鑑定評価
- 裁判所の競売に関する鑑定評価
- 地価公示法に基づく標準地の鑑定評価
- 固定資産税路線価（標準宅地）の鑑定評価
- 相続税路線価（標準地）の鑑定評価
- 土地評価業務 ・・・等々
また、弊社では以下のような依頼実績を有しております。
→公的機関評価実績
是非、弊社の不動産鑑定評価書をご活用ください。
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６．不動産の交換（本鑑定）
不動産を交換する場合、原則として所得税（譲渡所得）が課税されます。
しかし、“譲渡がなかった”ものとなり、課税されない特例があります。
そのためには、交換した資産の差額が20％以内であることを証明する必要があります。
→所得税法第58条（固定資産税の交換の場合の譲渡所得の特例）及び第168条２【要約】
| 要件 |
所得税法第58条 |
(1)交換するもの |
土地
建物
その他 |
| (2)同じもの同士の交換 |
| (3)それぞれ１年以上所有 |
| (4)交換後も同一用途として使用 |
| 所得税法第168条2 |
(5)差額が価額の大きい方の20%以内 |
適正な不動産の交換である証明に、かつ、税負担の回避に、
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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７．不動産の交換（調査報告書）
不動産を交換する場合の時価の把握について、
本鑑定をご依頼いただくことで客観的な時価を示す規範性のある資料としてご活用頂けますことは、本鑑定の同項目にて記述させて頂きました。
ここで、
時価の証明が必要な場合においてのみ、証明書としての本鑑定が必要なのであれば、
証明が必要になるまでは、交換者同士でのみ時価を把握しておく程度で十分、
というご依頼方法も考えられます。
その場合は、まず調査報告書をご活用頂き、
後日、必要になった場合に、本鑑定のご依頼に移行して頂くことも可能です。
その場合、調査報告書に調査した事項に基づくため、予算や時間について、柔軟な対応をご相談して頂くことも可能です。
適正な不動産の交換である証明に、かつ、税負担の回避に、
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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８．所有されているご自宅や不動産資産の価値を把握するため（本鑑定）
不動産には様々な人間模様が描かれます。
人間の生活の基盤であったり、夢のマイホームであったり、トラブルの火種であったり・・
その価値をあらかじめ把握しておくこと、
そして、それを多数の人に知ってもらうこと。
それは、自身の利益の他、そこに関わる人間関係を円満にすることにも繋がります。
例えば、
相続の際に不動産の時価の把握が必要になります。
あらかじめ御自身の名義で把握しておいたことで、
公平かつトラブルなく遺産分割が行えた、という事例もありました。
その他、
売買の参考
資金調達計画における担保価値の把握
財産分与の際の時価
今の家賃・地代の適正なのか ・・・・etc
所有される資産の価値を把握するタイミングは多数存します。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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９．所有されているご自宅や不動産資産の価値を把握するため（調査報告書）
資産価値把握の重要性・必要性は、本鑑定の同項目にて記述させていただきました。
以下のような場合、本鑑定までは必要なく、
御依頼者様の事情によっては、調査報告書が適する場合があります。
例えば、
売買等を検討しており、そのための計画を立てている場合、
相続税についての見通しの検討のための時価の把握をしたい場合など、
今は売買の意思決定を行う前段階であり、まず、検討のための内部資料を要する場合
予算の制約がある、時間をあまり長く掛けられない場合などの諸事情がある場合
上記の場合、本鑑定をご依頼いただくことが最も適しているものの、
調査報告書にてのご依頼が可能な場合があります。
その後、本鑑定にご依頼を移行することも可能な場合があります。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１０．所有されている不動産資産の価値を把握する（本鑑定 企業向け）
経済情勢、法令規制の変動が慌ただしい目下の情勢においては、
所有する不動産資産の価値を把握することの必要性・重要性が拡大しております。
例えば、取得原価を基調とする現行の会計基準から、
国際会計基準へコンバージェンスすることによる、時価把握の重要性の増大
- 賃貸等不動産の時価等の注記
- 固定資産の減損の認識
- 棚卸資産の時価評価
- 企業結合における企業結合日における財務諸表作成 ・・・etc
そのほか、リスク回避や有利な計画の策定に資するため
- 不動産同士の交換に際する税負担の如何の把握
- 精度の高い担保価値把握による有利な融資（資金調達計画）への期待
- 不動産事業の投資採算性・事業採算性の把握
- 遊休不動産の有効活用等のＣＲＥ戦略 ・・・etc
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１１．所有されている不動産資産の価値を把握する（調査報告書 企業向け）
経済情勢、法令規制の変動が慌ただしい目下の情勢における資産価値把握のすることの必要性・重要性は、同項目の本鑑定で記述させて頂きました。
資産価値の把握としては、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価である本鑑定が最も適するものの、
以下の諸事情によっては、
調査報告書をご活用頂くことで十分に御対応頂ける場合もあります。
内部検討の段階の資料を要している場合
監査人に提出するための内部資料が必要な場合
予算制約・時間制約がある場合
不動産に関する資料の不足がある場合など
後に、証明書等の客観性のある資料が必要が必要となった場合に、
本鑑定へとご依頼を移行して頂くことも可能です。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１２．担保評価とは？（本鑑定 融資を受ける方向け）
不動産を担保にする場合、
不動産鑑定評価による鑑定評価額がご融資に役立ちます。
銀行でのご融資額算定は、基本的に以下のようにされます。
担保評価額（時価） × 掛け目 ＝ 処分可能見込額
債権保全のため、銀行が査定する場合、不動産であれば70～80％程度の掛け目を乗ずるのが一般的です。
金融検査マニュアル（預金等受け入れ金融機関に係る検査マニュアル）によれば、
処分可能見込額について、
「直近の不動産鑑定士による鑑定評価額がある場合には、担保評価額の精度が
十分に高いものとして当該担保評価額を処分見込み額と取り扱って差し支えない」
とされております。
また、同規定において、
「担保評価額が一定額以上のものは、
必要に応じて不動産鑑定士の鑑定評価を実施していることが望ましい」
とされており、鑑定評価額が尊重されております。
つまり、
不動産鑑定評価を踏まえることで資金調達が有利に運べる場合もあるのです。
→金融検査マニュアル（預金等受け入れ金融機関に係る検査マニュアル）
→資産査定管理体制の確認用チェックリスト 自己査定（別表１）
資金計画を有利に進める一助に、
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１３．担保評価とは？（調査報告書 融資を受ける方向け）
事業計画における資産価値把握の重要性・戦略性の高さは、
同項目の本鑑定にて記述させて頂きました。
金融検査マニュアル（預金等受け入れ金融機関に係る検査マニュアル）によれば、
処分可能見込額について、
「直近の不動産鑑定士による鑑定評価額がある場合には、担保評価額の精度が
十分に高いものとして当該担保評価額を処分見込み額と取り扱って差し支えない」
とされており、
また、
「担保評価額が一定額以上のものは、
必要に応じて不動産鑑定士の鑑定評価を実施していることが望ましい」
とされており、鑑定評価額が尊重されております。
ここで、金額一定以下である場合等本鑑定が必要ないと判断される場合、予算制約・時間制約があるために本鑑定のご依頼が困難な場合であっても、
調査報告書をご活用頂き、資産価値を積極的に把握しておくことは、不動産鑑定士による査定価格であるため、一定の規範性を有します。
資金計画を有利に進める一助に、
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１４．担保評価とは？ （本鑑定 融資をする方向け）
ご融資の検討の際、
担保評価額及び処分見込額の査定、
担保評価額の見直し（再評価・時点修正）に、
不動産鑑定士による鑑定評価書・調査報告書が役立ちます
また、企業外部の不動産鑑定士によることで、
客観性が担保され、納得感のある担保評価額の査定に資します。
そして、
担保評価額の見直しの際、別の不動産鑑定士による検証を踏まえることで、
より客観的で精度の高い担保評価額の査定に役立ちます。
金融検査マニュアル（預金等受け入れ金融機関に係る検査マニュアル）においても、
「担保評価額が一定額以上のものは、
必要に応じて不動産鑑定士の鑑定評価を実施していることが望ましい」
とされており、鑑定評価が尊重されております。
→金融検査マニュアル（預金等受け入れ金融機関に係る検査マニュアル）
→資産査定管理体制の確認用チェックリスト 自己査定（別表１）
納得感、そして安心感のあるご融資の一助に、
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１５．担保評価とは？ （調査報告書 融資をする方）
ご融資の検討における資料として、鑑定評価書の重要性は、
同項目の本鑑定にて記述させていただきました。
金融検査マニュアル（預金等受け入れ金融機関に係る検査マニュアル）においても、
「担保評価額が一定額以上のものは、
必要に応じて不動産鑑定士の鑑定評価を実施していることが望ましい」
とされており、鑑定評価が尊重されております。
金額が一定額と判断され、本鑑定までは必要ない場合、予算制約・時間制約があり、本鑑定のご依頼が難しい場合などであっても、
調査報告書をご活用頂くことで、より客観性のある担保評価額の判断にお役立ていただけます。
納得感、そして安心感のあるご融資の一助に、
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１６．相続・遺産分割での活用とは？ （本鑑定）
不動産の相続・遺産分割に際しては、
不動産鑑定士による把握される時価が役立ちます。
例えばこんなケースがありました
ある資産家の方の相続問題です。
相続問題は自分とは遠い問題と判断し、対策を後回しにしていたのでしょう。
遺族の方々は相続について何も知らないまま、その局面を迎えてしまいました。
遺産分割で揉めてしまい、あとはご想像の通りです。ついには判決までいきました。
「公平な配分」は行われたものの・・・。
逆に、
こんなケースもありました。
ある資産家の方の相続問題です。
この方は、自身の所有するマンションの価値を事前に把握しておいたのです。
「公平な立場により客観的に行われ、かつ専門性の高い判断」であることが不可欠とし、
不動産鑑定士に調査を依頼しました。
結果、遺族の方々は納得感のある遺産分割が行え、真の「公平な配分」に役立ちました。
両者は何が違うのでしょう？
“相続問題”にするか “争族問題”にするか。
「本当にご家族の人間関係を心配する気持ち」が
自身の不動産の価値を事前に把握したことに表れているのでしょう
公平かつ客観的な価値の把握に
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１７．相続・遺産分割での活用とは？ （調査報告書）
相続・遺産分割に際する資産価値の把握の必要性は、本鑑定の同項目にて記述させて頂きました。
ここで、以下のような、本鑑定のご依頼が困難な場合や、本鑑定のご依頼までは不要な場合が考えられます。
資料を御親族でのみ使用する場合等の内部資料でのみ十分な場合、
予算制約・時間をあまりかけることができない場合、
以前に本鑑定による価格を把握している場合など、
その際であっても、不動産鑑定士による査定価格を示す規範性のある資料である調査報告書がご活用頂けます
公平かつ客観的な価値の把握に
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１８．財産分与（本鑑定）
離婚に伴い、夫婦関係の解消および財産の清算が必要になります。（第768条）
→第768条第1項
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
財産分与においては
納得感のある財産分与をすることで
不必要なトラブルの回避はもちろん、円満な解決にもつながります。
不動産の場合、
不動産鑑定士による鑑定評価により、客観的かつ専門性の高い時価の把握することが、
最も良い方法です。
例えば、
婚姻後に購入した住宅である場合、名義が共有であったり、住宅ローンを夫婦の連帯債務にしていたりすることが多いです（夫婦それぞれが居住用財産の3,000万円控除特例を受けられる等のメリットがあるため）。
その場合、財産分与に当たってはその不動産の時価を把握する必要が出てきます。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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１９．財産分与（調査報告書）
財産分与における資産価値把握の必要性は、本鑑定の同項目にて記述させていただきました。
調停等の公的な場所で使用する資料としては、原則として本鑑定が必要となります。
しかし、以下のような、本鑑定のご依頼が困難な場合や本鑑定までの資料は必要ない場合が考えられます。
両者が鑑定評価基準に則らない価格調査によることについて合意している場合、
予算制約・時間をあまりかけることができない場合など、
その場合、調査報告書による価格調査で対応することが可能です。
いずれにおいても、
不必要なトラブルの回避、円満な解決につながります。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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２０．税務上の評価
税務上、不動産鑑定評価が求められる場合としては、
まず、税務署に対する証明資料の作成が挙げられます。
（関連会社間売買における低額譲渡判定による追加課税対策、固定資産税交換時の特例適用・・etc）
その他、節税対策にもご活用頂けます。
ここでは、節税について記述致します。
代表的なものに、相続税の節税対策のための鑑定評価があります。
相続税の課税される場合、相続財産の価額を基に算定されます。
その相続財産の価額とは、「時価」をいいます。
→相続税法第22条 第22条 この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。
ところで、
税務署は基本的に各道路に「相続税路線価」というものをに設定しております。
（課税の観点から、一般的には時価の80％程度の水準とされております）
相続税額は、不動産の前面道路の「相続税路線価」に基づく評価額を「時価」とし、その評価額を基に算定されます。
しかし、
前面道路の路線価をそのまま採用した場合では
過大な評価となってしまう土地もあります。（評価額が時価を超える“逆転時価”）
（例） マンション適地でない広大地、不整形地、崖地、無道路地、建物建築（再築）に際しセットバックを要する土地、土壌汚染がある土地、上空に高圧電線が存する土地、その他正面路線の影響が著しく小さい等個別事情を持つ土地・・・etc
この場合、当然、相続税も多額となってしまいます。
ここで、
逆転時価の状態を、適正な時価の水準に修正するため、自ら「時価評価申告」をすることは当然に認められます。
ここで、不動産鑑定士による不動産鑑定評価がご活用いただけます。
これは、相続税を節税できるのみならず
自身の所有する資産の適正な価値の把握にも役立ち
担保や売却に際する見通しの予測に役立ちます。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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２１．賃貸等不動産の時価評価
国際会計基準へのコンバージェンスに伴い、
平成22年3月31日以後終了する事業年度の年度末に係る財務諸表から
「賃貸等不動産の時価の注記」が導入されます。
○「賃貸等不動産」とは
- 投資不動産
- 将来の使用が見込まれていない遊休不動産
- 上記以外で賃貸されている不動産
不動産市況の回復・低迷により価値の変動する①の他、処分による回収額（時価）以上のキャッシュ・フローが見込めない②・③も適用範囲内とされております
○「時価」とは、
・時価とは公正な評価額をいい、通常は観察可能な市場価格に基づく価格をいう。
・市場価格が観察できないときは合理的に算定された価額をいう。
合理的に算定された価額は、「不動産鑑定評価基準」による方法等で算定する。
なお、契約により取り決められた一定の売却予定価額がある場合には、合理的に算定された価額として当該売却予定価額を用いることとされている。
これら時価が開示されることにより、
投資家や債権者等の利害関係者の他、金融機関、一般消費者は
従来の財務諸表の加え、開示された不動産の時価をも考慮し、
企業価値を判断するでしょう。
「適正な時価を把握」による、「適正なディスクロージャー」のためには、
不動産鑑定評価基準に則る鑑定評価を行う不動産鑑定士による判断を踏まえることが
最適です。
是非、弊社の鑑定評価書、調査報告書をご活用ください。
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２２．固定資産の減損会計とは？（企業）
固定資産の減損に係る会計基準が2006年3月期に導入されたことにより、
一定の場合に、固定資産について減損損失（評価損）を計上する必要があります。
○減損損失の計上までの経緯
- 減損の兆候の把握
- 稼働率が著しく低下している資産
- 経営環境が著しく悪化している事業に使用されている資産
- おおむね50％以上市場価値が下落している資産 ・・・etc
- 減損損失の認識
帳簿価格 ＞ 割引前将来キャッシュ・フローの総額 →減損を認識
- 減損損失の測定
帳簿価格 ＞ 回収可能額（※）
※回収可能額・・・「正味売却価額」と「使用価値」のいずれか高い方
正味売却価額＝ 時価 ― 処分費用見込み額
使用価値 ＝ 割引後将来キャッシュ・フローの総額
時価とは公正な評価額をいい、通常、観察可能な市場価格をいう。
市場価格が観察できない場合には、合理的に算定された価額を時価とする。不動産については、「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定する。
○事業収支が悪く投資採算の取れない不動産を抱える場合
減損損失が計上されてしまう、という制度ですが、
逆に、そのような不動産の有効活用又は売却を計画する判断のきっかけにもなり、
ＣＲＥ戦略の必要性の発見につながります。
近年においては、固定資産の減損会計の他、賃貸等不動産の時価注記、棚卸資産の時価評価等の適用もあいまり、企業価値の判断には、従来の財務諸表の加え、開示される時価をも考慮されるようになっており、適正な時価を把握することの重要性が高まっております。
是非、弊社のサービスをご利用ください。
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２３．棚卸資産（販売用不動産）の評価とは？（企業）
「棚卸資産の評価に関する会計基準（企業会計基準第９号）」が
平成20年4月1日以後開始する事業年度より適用され、
棚卸資産の評価方法が 「低価法」 に一本化されました。
棚卸資産には多種多様なものがありますが、
“販売用不動産”について、弊社サービスをご活用頂けます。
○低価法の基本的な考え方 （通常の販売用目的で保有する棚卸資産について例示）
- 取得原価 ＝ 貸借対処評価額
↓
- 期末における正味売却価額 ＞ 取得原価
↓
- 当該正味売却価額 ＝ 貸借対照表価額 →差額は費用へ
○正味売却価額について
『監査委員会報告69号「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取り扱い」の改正について』では、 “販売用不動産”の正味売却価額の算定式を以下のように掲げています。
販売用不動産の正味売却価額 ＝ 販売見込額 ― 販売経費等見込額
不動産の経済価値は他の棚卸資産に比し把握が難しく、また、その判断には主観的な要素が多数含まれる可能性もあり、正味売却価額の客観性の確保が要請されております。
そのため同監査委員会報告69号においては、土地の販売見込額の基礎となる評価額の算定方法の例示として「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額を例示しており、
不動産鑑定評価が尊重されております。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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２４．企業結合等とは？（企業）
企業結合が行われる場合、
企業結合日等における財務諸表を作成する必要があります。
平成20年12月に企業結合会計が改正（持分プーリング法の禁止）により、
パーチェス法により会計処理が行われます。
同手法により、被取得企業の資産・負債を時価で引き継ぐため、不動産があるならば、当該不動産の時価を求める必要があります。
「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的な考え方（平成21年12月24日）」において、
不動産鑑定士が時価判定を行う場合は資産の分類に応じて、
をそれぞれ適用します。
企業結合は、当事者それぞれの思惑や考え方、事情がある中で行われるため、自由取引が行われる一般的な市場とは事情が異なることが多いです。
それに伴い、買収価格は時価（市場価格）とは乖離する傾向にあります。
しかし、そこに公平価値を見いだせなければ各当事者の利害関係者（株主、金融機関等）の理解を得ることが難しいため、
公正な立場での評価が必要となります。
不動産については、不動産鑑定士の鑑定評価を踏まえることが、最も公正な立場での評価につながります。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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２５．財務諸表のための価格調査
国際会計基準へのコンバージェンスに伴う財務諸表における時価判定の重要性は、
「賃貸等不動産の時価評価」「固定資産の減損」「棚卸資産の評価」「企業結合等」を筆頭に高まっており、弊社の本鑑定の各項目においても各自記述させていただきました。
財務諸表のための価格調査では、
原則的時価算定は、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行うこととされています。
しかし、以下のような場合には、不動産鑑定評価基準に則らない価格調査での対応が可能となります。
- 造成中又は建築工事中の状態を所与として対象不動産に建物以外の建設仮勘定を含む価格調査を行う場合
- 造成工事又は建築工事の完了後の状態を前提として行う価格調査を行う場合
- 土壌汚染の可能性を考慮外とする価格調査を行う場合
- 建物環境についてアスベスト等の有害物質の存在の可能性を考慮外とする価格調査を行う場合
- 埋蔵文化財又は地価埋設物の埋蔵又は埋設の可能性を考慮外とする価格調査を行う場合
- 過去に不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価又はそれ以外の原則的時価算定が行われたことがある不動産の再評価を行う場合
この場合、弊社の調査報告書をご活用いただくことが可能となります。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
-
２６．現物出資とは
○現物出資には様々なメリットがあります。
- 資金不足の場合に、金銭以外の資産による出資、増資が可能
- 個人事業が、拡大した事業用資産をそのまま出資することで円滑な法人化
- 出資者としても、議決権の増加や株式保有率を高めるが可能 ・・・etc
○会社法上
現物出資をする際には、定款に出資者の氏名、当該財産及び価額等を記載し、
その旨を公証人の認証を受け、その後裁判所選任の検査役の検査を受ける必要があります。
検査役の検査は長期間かつ報酬等の費用もかかり、できるならば避けたいところです。
この検査役の検査を避ける方法としては、以下のようなものがあります。
- 金額が500万円を超えないこと
- 定款に記録された金額が相当であることについて各専門家の証明があること
（→会社法第33条第10項）
つまり、
現物出資財産が不動産である場合なら、
不動産鑑定士による鑑定評価書を備えることで、検査役の検査を避けることができます。
○税務上
現物出資は税務上資産の譲渡としてキャピタルゲイン課税を受けます。
そのため、現物出資財産の価額が時価よりも低い場合、
出資者が法人の場合、寄付行為として
出資者が個人の場合、低額譲渡の問題として
それぞれ認定課税を受けるリスクがあります。
そのため、現物出資財産の価額が相当であることの証明として、
不動産鑑定士による鑑定評価を備えることで、予期せぬ税負担を避けることができます。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
-
２７．会社更生法・民事再生法における不動産鑑定評価（財産評定）
○価格の特殊性
民事再生法では、原則として“財産の早期売却を前提とした適正な価格”を求め、必要がある場合に“事業の継続を前提とした適正な価格”を求める必要性があります。
会社更生法は、原則として“事業の継続を前提とした適正な価格”を求める必要があり、大規模な法人を対象としております。
いずれも、不動産鑑定評価基準でいう「特定価格」にあたります。
（一般的にいわれる市場の価格（時価）は「正常価格」にあたります。）
「特定価格」は、以下のような一般的な市場とは異なる特性を前提とするために、時価（正常価格）とは乖離する場合が多く、その把握には高度の専門性が要されます。
- 不動産を相当期間市場に公開しない
- 現状事業の拘束の下、最有効使用を前提とした価値判断を行うとは限らない …etc
○民事再生法においては、以下の場合に鑑定評価ご活用頂けます。
- 裁判所、再生債務者等からの依頼による再生債務者の財産状況の調査に係る不動産鑑定評価
- 裁判所、再生債務者等からの依頼による担保権消滅許可申立てに係る不動産鑑定評価
- 担保権者からの依頼による担保権消滅許可申立書記載の価額への異議申し立てに係る不動産鑑定評価
- 再生債務者等からの依頼による営業等の譲渡に係る不動産鑑定評価
- 再生債務者等、再生債権者からの依頼による再生債務者の役員の責任に基づく損害賠償請求権の目的として、当該役員の所有不動産の鑑定評価
○会社更生法においては、以下の場合に鑑定評価ご活用頂けます。
- 更生手続き開始時における財産評定に係る評価
- 公正担保件に係る担保権の目的である財産の評価
- 担保権の目的である財産の担保件消滅請求制度に係る評価
- 更生計画案についての参考資料として提出すべき、更生計画案作成の基準時における財産評価
- 更生計画の内容が会社の事業の全部を廃止するものである場合の評価
- 更生会社の営業の全部または重要な一部の譲渡に係る評価
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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２８．証券化評価とは？
「不動産の証券化」とは、不動産から生ずる収益（キャッシュ・フロー）を裏付けとした有価証券（社債、匿名組合出資等）を発行して、投資家から資金調達する仕組みのことをいいます。
以下のようなメリットのために、近年では大きな盛り上がりを見せました。
○企業側としては、
・資金調達手段のひとつとなる。
これまでは、不動産等を担保に銀行から融資を受ける間接金融だったのが、証券を購入する投資家からの直接金融が容易となった。
・資産のオフ・バランスが可能となる。
これまでは、企業が何らかの事業を行おうと資金の調達を考えたときは、不動産を購入し、その不動産を担保に、銀行より融資を受けておりました。
しかし、バブル崩壊以降、不動産の価格の下落とともに、企業は借入利息の支払いに苦しむこととなります。その場合、企業は不動産を売却して身軽な状態にすることで、財政状態の健全化を図ります（資産のオフ・バランス）。しかし、現下の経済情勢で不動産の買い手を探しだすのは容易ではありません。
そこで、不動産を証券化することで、売却を行え、資産のオフ・バランスが可能と容易となりました。
○投資家としては
・不動産投資の危険性を回避できる
これまでの不動産投資では、例えばマンションを買う場合、まずその総額が張るという問題があります。購入後も、その維持管理には専門的な知識を必要とします。また、流動性に劣り、キャピタルゲインへの期待は乏しい・・・etc。
といった危険性がありました。しかし、管理・運用の専門業者により適切に維持管理・運用されている不動産の、小口化された証券を購入することにより、これらの危険性を回避できます。
・投資対象の選択肢が増えた
上記の理由により、不動産投資に選択肢が増えました（ローリスクローリターンのものからハイリスクハイリターンのものまで）。また、ハイリスクであっても、証券化では運用企業は倒産隔離の措置が講じられており、また、不動産という裏付けのため株式のように、価値が0となることは少ないです。
このように、証券化不動産には多数の利害関係人の利害に大きく影響します。
また、その評価額は、一般的な市場価格（正常価格）とは乖離する可能性があり、その把握は難しく、不動産鑑定評価基準上では特定価格として求めます。
以上のようなことを背景とし、証券化不動産の評価については、客観的かつ高度な専門性に担保されたものが要求され以下のように定まりました。
不動産の証券化に関する法律である、
投資信託及び投資法人に関する法律第11条及び201条、
並びに
資産の流動化に関する法律第40条第1項第8号
において、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえることを必須要件と定めました。
→投資信託及び投資法人に関する法律第11条及び201条
投資信託委託会社は、運用の指図を行う投資信託財産について特定資産（土地若しくは建物又はこれらに関する権利若しくは資産であつて政令で定めるものに限る。）の取得又は譲渡が行われたときは、内閣府令で定めるところにより、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であつて利害関係人等（当該投資信託委託会社の総株主の議決権の過半数を保有していることその他の当該投資信託委託会社と密接な関係を有する者として政令で定める者をいう。次項並びに第13条第１項第２号及び第３号において同じ。）でないものに行わせなければならない。ただし、当該取得又は譲渡に先立つて当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでない。
→資産の流動化に関する法律第40条第1項第8号
同法40条
特定目的会社は、募集に応じて募集優先出資の引受けの申込みをしようとする者に対し、次に掲げる事項を通知しなければならない。
第1項8号
特定目的会社以外の者であって政令で定めるものが前号の特定資産の価格につき調査した結果（当該特定資産が不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。）であるときは、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査したものに限る。）
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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２９．家賃・地代の改定での活用とは？
○賃料（家賃・地代）は「改定できない」との固定観念が、一般的には強いようです。
例えば、現下の経済情勢のような所得、企業収益が停滞している場合、個人・企業にとってコスト削減は重大な課題となっております。
しかし、コストの占める割合の多いはずの賃料については、触れられずに高止まりで据え置かれていることが多いようです。
（賃料への固定観念）
- 締結した賃貸借契約はなにがなんでも守らなければならない。
- 公平な契約関係であるはずが、貸主の立場が借主よりも強く捉えられがちである。
- トラブルになるかもしれない。賃料減額は貸主に申し訳ない。
- 借地借家法の存在を知らない。賃料の性格を知らない（地価や経済動向との関連等）
- どうすればいいのかわからない。 …etc
○賃料は改定できるものです（借地借家法第11条、同法第32条より）
・民法における「事情変更の原則」について
事情変更の原則とは、契約締結時に前提とされた事情がその後変化し、契約通りに履行させることが当事者間の公平に反する結果となる場合に、当事者は契約解除や契約内容の修正を請求しうるとする法原理をいいます。
賃料の場合であれば、この「事情変更の原則」を、借地借家法第11条、同法第32条に規定し、その請求の法的根拠が示されております。
・そのため、賃料も同様に、不相当な額となった（「事情が変更された」）と認められれば、適正な水準への改定を相手方に請求できます。
→借地借家法第32条（借賃増減請求権）
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変更により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には。その定めに従う。
○家賃は適正な水準にあるべきです。
一方のみが高利回りの収益をあげ、他方が苦境に追い込まれるのは、賃貸借契約における均衡したビジネス関係とはいえません。
また、重い家賃負担に耐えかねてテナントが退去・移転すれば、
結局、貸主・借主ともに損失を受け、共倒れになってしまいます。
賃料を適正な水準にすることは、目先の損得のみでなく長期スパンで考えた損得勘定を踏まえた損失発生のリスクヘッジや、当事者間の信頼関係構築の礎ともなります。
○不動産鑑定評価書（調査報告書）の活用
- 当事者の協議・調停等
まずは、賃料の改定を請求する場合、まずは賃貸借契約当事者の貸主・借主間での話合いが基本となります。
しかし、そこでまとまらない場合は調停へ、そこでも折り合いがつかなければ訴訟へと、その交渉は進展していきます。
その際、希望賃料の提示根拠や、また、調停・訴訟資料として、
不動産鑑定士による鑑定評価書（調査報告書）がご活用頂けます。
- 賃料水準のチェック
現行賃料が適正な水準にあるか否か、増減額の可能性の有無等の検証手段としてもご活用頂けます
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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３０．裁判関係
不動産の価格や賃料等は、契約当事者により決定されます。
しかし、当事者間の見解の相違や都合により合意に至らず、争いとなる場合があります。
代表的なものを挙げると、
遺産分割協議は相続人全員で行わなければならないが、相続人の中に１人でも合意しない者がいたとき等で家庭裁判所の調停による場合。
賃料改定について、賃貸借契約当事者の協議のみでは合意に至らず、調停・訴訟等による場合。
このように、不動産の資産価値が論点となっている争いにおいて、
客観的、かつ、専門性の高い意見である不動産鑑定士による鑑定評価書がご活用頂けます。更に以下のような例も挙げられます。
- 賃料改定交渉
- 更新料の取り扱いについて
- 借地契約における増改築承諾料、用途変更承諾料、建替承諾料
- 土地の立退料
- 建物の立退料
- 相続
- 遺産分割
- 財産分与 ・・・etc
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３１．裁判関係（士業の方向け）
平素の業務において、不動産鑑定士にお手伝いできることがある場合、
是非弊社にご相談ください。
- 不動産の適正な価値としての価格、賃料の把握
無道路地における囲繞地通行権等の通行権の買取価格の提示根拠や、改定賃料の提示根拠等、調停・訴訟の末、適正な価値の把握が必要になる場合があります。
そのような場合、客観的かつ専門性の高い意見として、不動産鑑定評価書がご活用頂けます。
- 他の不動産鑑定評価書についての意見書作成
相手方が提示する適正な価格（賃料）の判断根拠として、不動産鑑定評価書を提出してきた場合、当該内容の是非の判断については、同専門家である不動産鑑定士によるのが最良と考えます。必要に応じ、意見書等を作成し、業務の一助とさせていただけます。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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３２．個別格差修正率での活用について
複数件の不動産の適正な市場価値を把握が必要な場合
原則として、その全てについて鑑定評価書を取得する必要があります。
しかし、予算の都合や、時間の制約の関係もあり、
全ての鑑定評価書を依頼するのが困難である場合があります。
その場合に、
1件のみ、不動産鑑定評価を依頼して鑑定評価額を求め、
他の部分については調査報告書として、
当該1件の鑑定評価額から個別格差修正率を考慮して各々の価格を求めることも可能です。
公的評価を中心にご活用頂いております。
是非ご活用ください。
本調査報告書の使途や不動産の内容によっては、
個別格差率のみでは不適当な場合もあります。
まずはご相談ください。
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３３．時点修正率での活用について
過去に鑑定評価を依頼し、再びの鑑定評価が必要になった場合、
当該過去の鑑定評価額を基に、現在の価格を算定することが可能です。
公的評価を中心にご活用頂いております。
是非ご活用ください。
経過期間、不動産を取り巻く事情の変化によっては、
時点修正率では適切な価格が求められない場合もあります。
まずはご相談ください。
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３４．概算査定とは？
本鑑定や調査報告書までは不要、という方にご活用頂いております。
- 大凡の相場観を知りたい
- 細かい金額までは必要ない
- 調査予算に制約がある …etc
概算価格のみを迅速かつ低廉に御提示できる簡易査定が役に立ちます。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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３５．事前査定とは？
鑑定の前に、とりあえず価格を知っておきたい、という方にご利用頂いております。
- 本鑑定・調査報告書が 必要かの判断材料 が欲しい
- 鑑定価格や意見書価格の 事前見積り を先に知りたい
- 賃料が適正な水準にあるかの検証をしたい（賃料改定の可能性を把握したい）
このような場合に、いわゆるフェーズ１調査として当該事前査定をご活用頂けます。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
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３６．特殊画地、権利
ただの更地であっても、土地の評価は一般の方には難しいものです。
また、現実には、特殊な画地、権利が存在し、より困難場合が多くあります。
（例）
袋地、無道路地、私道、崖地、面大地、帯状画地、不整形地、高圧線下地、地下鉄道上画地、高架下地、墓地、地役権、通行権等・・・etc
このような特殊画地、権利の評価こそ、
専門家たる不動産鑑定士による鑑定評価に基づくことで、
適正な市場価値が把握することができます。
不動産の専門家たる不動産鑑定士にご相談ください。
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３７．顧問契約について
弊社では、不動産についての選任の相談口として顧問契約を締結しております。
不動産に関するちょっとした疑問の返答・調査から
所有物件の家賃見直し、市場価値の判定、査定価格の検討等まで
短期～長期にてお付き合いさせていただく、
不動産について幅広い相談口として御対応します。
是非、弊社のサービスをご活用ください。
